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Immobilienboom: Erfolgreich vermieten - so geht's - DER SPIEGEL - Wirtschaft

2020-10-17T15:17:55.141Z

Wer mit einer Immobilie Geld verdienen möchte, hat es nicht immer leicht. Das Finanzamt schaut genau hin - und gewährt nur manche Steuervorteile. Ein Überblick.


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Mehrfamilienhäuser (in Kiel): Beim Schaffen neuen Wohnraums kann man auf die volle Unterstützung des Finanzamts setzen

Foto: Frank Molter / DPA

In Deutschland gibt es zwei Arten von Vermietern. Diejenigen, die ihre Wohnung kürzlich gebaut oder gekauft haben und damit Geld verdienen wollen. Einige hunderttausend. Und diejenigen (die große Mehrheit), die eine Wohnung oder ein Haus schon lange besitzen - oder geerbt haben – und es vermieten.

Für beide Gruppen gilt, es ist heute nicht schwer mit Immobilien Geld zu verdienen – solange die Immobilie am richtigen Ort steht. Und solange Sie als Vermieter beim Umgang mit dem Finanzamt den Überblick behalten. Das ist mitunter gar nicht so einfach. Und sieht auch ganz unterschiedlich aus, je nachdem zu welcher Gruppe Sie gehören. Zunächst der schwierigere Fall:

Tipps für Bauherren und Käufer

Haus oder Wohnung sollten nicht zu teuer sein, damit sich das Vermieten lohnt. Überschlägig können Sie Ihr Vermietungsrisiko ausrechnen, in dem Sie den Kaufpreis mit allen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und womöglich Makler) durch die Kaltmiete teilen, die Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung erzielen können. Kostet Ihre Wohnung insgesamt 300.000 Euro und Sie können 1000 Euro Kaltmiete erzielen, wäre die Wohnung nicht teuer und theoretisch nach 25 Jahren mit der Miete abbezahlt.

Zum Autor

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Finanztip

Hermann-Josef Tenhagen (Jahrgang 1963) ist Chefredakteur von "Finanztip". Der Verbraucher-Ratgeber ist Teil der gemeinnützigen Finanztip Stiftung. "Finanztip" refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links. Mehr dazu hier.

Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift "Finanztest" geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der "Tageszeitung". Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Auf SPIEGEL.de schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.

Jedenfalls, wenn Sie keine Zinsen für einen Immobilienkredit aufbringen müssen und an dem Haus in den 25 Jahren nichts kaputtgeht, das Sie renovieren müssen. Außerdem müssen Sie die Kosten für die Verwaltung selbst tragen, denn die dürfen Sie im Gegensatz zu den normalen Mietnebenkosten wie Grundsteuer, Heizung, Wasser, Müll und Hausreinigung nicht auf die Mieter umlegen.

Die Rechnung ist also gar nicht so einfach. Und dann kommt noch das Finanzamt.

Bei dem können Sie einerseits Verluste angeben, die Sie nach dem Bau oder Erwerb trotz Ihrer Vermietungseinkünfte machen – und damit jede Menge Steuern sparen. Dazu gehören laufende Grundstückskosten, Fahrt- und Reisekosten, vor allem aber auch die Schuldzinsen aus der Finanzierung, so Sie denn mit Kredit finanziert haben. Insbesondere in den ersten Jahren machen nicht wenige Vermieter einen steuerlichen Verlust. Das Tolle daran: Sie können diesen mit anderen Einkünften verrechnen – anders als zum Beispiel bei Aktienverlusten. Vorausgesetzt natürlich, Sie verdienen in anderen Bereichen Geld.

Außerdem können Sie die Kosten des Gebäudes bei der Steuer abschreiben. Der Staat geht bei Häusern davon aus, dass diese nach 50 Jahren komplett erneuert werden müssen. Deswegen dürfen Sie als Erwerber normalerweise jedes Jahr zwei Prozent des Gebäudewerts absetzen. Hier zählen nur die Kosten des Gebäudes, also in unserem Beispiel vielleicht 200.000 der 300.000 Euro. Die Kosten des Grundstücks zählen nicht mit, das nutzt sich ja schließlich nicht ab.

Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Sie schon im notariellen Kaufvertrag reinschreiben, wie hoch der Anteil des Gebäudewertes ist.

Mein Tipp: Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Sie schon im notariellen Kaufvertrag reinschreiben, wie hoch der Anteil des Gebäudewertes ist. Ein möglichst hoher Anteil ist für Sie vorteilhaft, er muss aber realistisch sein. Besonders überzeugend finden Finanzämter Aufteilungen, die auf einer Kalkulationshilfe des Bundesfinanzministeriums beruhen.

Langfristig aber erwartet das Finanzamt, dass Sie mit Ihrer vermieteten Immobilie Gewinne erzielen. Und nur wenn Sie das dem Finanzamt plausibel machen, dürfen Sie die Verluste auch tatsächlich dauerhaft absetzen. Sobald das Finanzamt zu dem Schluss kommt, Ihre Vermietung ist eine reine "Liebhaberei", dann sind die steuerlich lukrativen Verluste futsch – möglicherweise auch nachträglich.

Aktuell können Sie beim Schaffen neuen Wohnraums auf die volle Unterstützung des Finanzamts setzen. Der Staat will seine Bürger so (be-)steuern, dass sie zusätzlichen Wohnraum schaffen. Dazu genügt es zum Beispiel, sein Dachgeschoss als separate Wohnung auszubauen. Tun Sie das, können Sie in den ersten vier Jahren jeweils fünf Prozent mehr vom Gebäudewert absetzen, in unserem Beispiel also Jahr für Jahr 10.000 Euro zusätzlich. Diese neue befristete Sonderabschreibung nach § 7b des Einkommensteuergesetzes spart Gutverdienern in den ersten Jahren viele Tausend Euro an Steuern.

Eine wichtige zweite Regel für Neuvermieter. Renovieren Sie in den ersten Jahren nach dem Erwerb besser nicht zu viel. Denn in dieser Zeit können Sie netto maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten für Renovierung sofort bei der Steuer absetzen – als sogenannten Erhaltungsaufwand. Netto heißt hier, die Handwerkerrechnungen dürfen netto, also ohne Steuer, höchstens diese 15 Prozent ausmachen.
Fallen die Kosten höher aus, geht das Finanzamt davon aus, dass diese Kosten wie die Kaufkosten eigentlich notwendig sind, um das Haus überhaupt bewohnbar zu machen. Die Folge: Sie dürfen die Kosten wie schon den Kaufpreis nur in Raten verteilt auf die kommenden 50 Jahre steuerlich geltend machen.

Das haben Sie alles durchkalkuliert und sind zu dem Ergebnis gekommen, es wird sich lohnen? Und in den ersten Jahren müssen Sie auch keine Gewinne erzielen? Erstmal geht es Ihnen vielleicht darum, dass Ihre Kinder oder Ihre Eltern kostengünstig in der neu erworbenen Wohnung leben können. Auch das erlaubt das Finanzamt. Sie dürfen nämlich bei der Vermietung an die Angehörigen auch eine niedrigere Miete ansetzen – und trotzdem die entstehenden Verluste beim Finanzamt angeben.

Bislang soll der Mietvertrag genauso aussehen wie gegenüber Fremden, nur die Miete selbst darf auf zwei Drittel des üblichen Mietniveaus abgesenkt werden. Ab kommendem Jahr können Sie die Miete sogar auf die Hälfte des Üblichen absenken. Voraussetzung: Sie legen dem Finanzamt eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vor, die zeigt, wie Sie über 30 Jahre trotzdem einen Überschuss erzielen. Andernfalls kann das Finanzamt nämlich zum Ergebnis kommen, der Wohnungskauf sei keine Geldanlage, sondern ein Hobby. Und bei der sogenannten Liebhaberei im Finanzamtsjargon können Sie keine Kosten bei der Steuer geltend machen – Sie müssen dann aber auch keine Mieteinnahmen versteuern.

Tipps für Alteigentümer und Erben

Sie haben das Haus gemeinsam mit Ihrer Schwester oder Ihrem Bruder geerbt, es ist schuldenfrei. Und nun fragen Sie sich, ob Sie Vermieter werden wollen oder das Haus doch lieber zu den aktuell oft schönen Preisen verkaufen.

Auch hier spielt das Finanzamt eine zentrale Rolle. Wenn Sie beim Vermieten Gewinne erzielen, müssen Sie die natürlich versteuern. Alle Werbungskosten aber, die Sie im Zusammenhang mit dem Vermieten haben, können Sie bei der Steuer geltend machen. Siehe oben. Zum Beispiel den regelmäßigen Besuch, um bei der Immobilie am anderen Ende der Republik nach dem Rechten zu sehen.

Überschlägig gehen Sie bei Ihren Überlegungen genauso vor wie der Käufer. Sie rechnen mit der Nettokaltmiete, die Sie erzielen (können). Die klassischen Nebenkosten können Sie schließlich auf die Miete umlegen. Von der Kaltmiete müssen Sie für Ihre Kalkulation noch die Kosten für die Hausverwaltung abziehen, entweder durch eine Firma oder wenn Sie das selbst machen, Ihre eigenen Kosten.

Hinzu kommen Instandhaltungskosten, die Sie einkalkulieren sollten. Viele Hausverwaltungen rechnen dafür mit monatlichen Rücklagen von einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Oft aber reicht selbst diese Pauschale nicht aus. Gerade bei einer geerbten Immobilie steht gerne mal eine größere Baumaßnahme an. Sie müssen dann noch Geld zuschießen.

Andere Risiken lassen sich besser steuern. Sie können die Wohnung zweitweise als Ferienwohnung vermieten, solange Sie die Einnahmen, auch die von Airbnb, korrekt angeben. Sie können sogar einen Teil der jährlich fälligen Grundsteuer erlassen bekommen, falls die Wohnung leersteht.

Kommen Sie nach einiger Überlegung oder nach der Erfahrung von einigen Jahren zu dem Ergebnis, Vermieter sein, das ist nichts für Sie, dann können Sie die Wohnung oder das Haus natürlich verkaufen.

Wenn Sie lange genug warten, ist Ihr Verkaufsgewinn einkommenssteuerfrei. Nur wenn Sie das Haus innerhalb der vergangenen zehn Jahre erworben haben und jetzt mit Gewinn verkaufen, müssten Sie diesen Überschuss als "Veräußerungsgewinn" versteuern. Es lohnt sich also, vor einem solchen Verkauf noch einmal in den Kalender zu schauen.

Und dann noch ein ganz persönlicher Tipp von mir. Aktuell lassen sich Wohnungen und Häuser tatsächlich oft zu schönen Preisen verkaufen und damit eine erhebliche Rendite erzielen. Dieses Geld aber müssen Sie anschließend erfolgreich anlegen. Am besten verkauft es sich deshalb, wenn Sie für den Verkaufserlös schon einem Plan haben.

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Source: spiegel

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